Prêt Locatif Social 2017: plafond, taux et conditions du PLS

prêt locatif social

Investir dans la pierre en 2017 est plus que jamais d’actualité, et la défiscalisation fait partie des principaux leviers pour l’achat d’un bien immobilier. Ainsi, le prêt locatif social est un dispositif incitatif qui mérite de revenir sous les projecteurs, même si les avantages fiscaux du PLS sont de moindre importance que ceux octroyés par d’autres dispositifs. La location de logements sociaux peut devenir une nouvelle façon de gagner de l’argent et d’acheter une maison ou un appartement grâce au prêt PLS. Mais quelles en sont les conditions ?




Qu’est-ce que le PLS ?


Le Prêt Locatif Social s’adresse aux personnes morales, mais aussi aux particuliers qui veulent investir leurs économies dans la pierre, et plus particulièrement dans le logement social. Il permet de financer l’achat d’un logement neuf à des conditions très avantageuses, et une fois ce bien loué au plafond de loyers, de bénéficier d’avantages fiscaux.

Les logements sociaux locatifs devenant ainsi une nouvelle façon d’investir ses économies, en participant à l’effort national pour diminuer le nombre de mal logés en France.

Des règles à respecter

  • Mais le bailleur aura des obligations, appelées « contraintes » par certains :
  • S’engager pour une durée allant de 15 à 40 ans.
  • Avoir des locataires qui ont des ressources entrant dans les critères.
  • Louer vide (et non meublé) et comme résidence principale
  • Signer une convention APL avec l’état qui fixera la durée d’engagement.




Les avantages du PLS

Les économies d’impôts font les beaux jours des investisseurs qui savent profiter des largesses de la loi. Mais le prêt locatif social à bien d’autres atouts dans sa manche, encore faut-il en comprendre le sens, afin de tirer le meilleur profit possible de cette aide au logement.

Le principal avantage du PLS reste la TVA réduite appliquée au bien immobilier qui va en bénéficier. Ainsi, les fameux 20 % font place à une TVA à 7 %.

L’achat sera donc considérablement minoré, il faudra toutefois veiller à ce que la réduction de TVA soit bien prise en compte par le promoteur, faisant ainsi baisser le prix du bien à l’achat.




Son montant

Tout va dépendre du prix de revient de l’opération. Le prêt va couvrir la moitié des dépenses. Mais le montant peut aussi dépendre de l’organisme prêteur. Le taux, lui, sera le même pour tout le monde. Il n’y a pas de statut privilégié.

Par contre, c’est à chaque banque de fixer les garanties qu’elle souhaite quant au prêt. Durée et modalités sont du ressort du partenaire financier.

Des exonérations et des économies

A cet avantage de TVA, s’ajoute une exonération courant sur 15 ans du paiement de la taxe foncière. Faites le calcul : les économies sont importantes, tant la taxe foncière a eu tendance à augmenter ces dernières années.

Mais l’avantage le plus significatif du PLS reste quand même le prêt qui va être octroyé et qui va permettre de financer son achat immobilier, même sans apport personnel. Le prêt peut en effet financer toute l’acquisition, sachant que celui-ci devra au moins représenter la moitié de la somme nécessaire à l’achat de l’appartement ou de la maison.


D’autres bon plans pour devenir propriétaire :

  1. Avec des petits revenus
  2. Quand on travail
  3. Quand on est fonctionnaire

Qui peut bénéficier du PLS ?

Ce sont avant tout les sociétés d’économies mixtes, les OPH, les hôpitaux, les collectivités territoriales, mais aussi les promoteurs, les associations et les personnes morales comme les personnes physiques. Les particuliers ont donc aussi leur mot à dire ! Une façon méconnue de financer son investissement immobilier.

Les logements peuvent être de l’habitation traditionnelle, des foyers, des résidences étudiantes, des résidences pour personnes âgées ou pour personnes handicapées.

Vers quelles banques se tourner pour obtenir un PLS ?


Historiquement, cette mission incombait à la Caisse des Dépôts.

pls-2017

Un particulier qui souhaite bénéficier du prêt locatif social peut aussi se tourner vers le Crédit Agricole ou le Crédit Foncier. Quant au taux appliqué au PLS, celui-ci dépend de celui du livret A.

Le taux du prêt est donc à l’avantage de l’emprunteur, plus qu’à celui de la banque, cette dernière ne pouvant pas appliquée le taux qu’elle souhaite, elle se soumettra donc au règlement.

Investir pour l’avenir

Le PLS reste aussi une façon de sécuriser ses revenus, puisque si le locataire bénéficie de l’APL, l’aide au logement sera directement versée au propriétaire, qui sera ainsi certain de récupérer une partie du loyer, quoi qu’il arrive.

Pratique quand on loue à une personne en difficulté financière : au chômage, au RSA ou interdit bancaire. Si la location sociale est parfois risquée, elle permet aux exclu de pouvoir trouver un logement, grâce à cette sécurité du HLM : chômeur ou fiché Banque de France compris.

Pour aller plus loin, sur le même sujet : tout savoir sur le crowdlending

Les désavantages du PLS

ll y a toujours un revers de médaille à prendre en compte avant de se décider d’investir dans un logement financé à l’aide d’un prêt locatif social. En effet, on parle ici de logement social, il faut donc louer son bien à des personnes ayant de faibles ressources, afin d’entrer dans les critères.

mauvais-co%cc%82te-pls

Ce plafond de ressources du Prêt Locatif Social est un des fondements de l’accord passé entre l’état et l’acheteur du bien immobilier. De plus, il est important que les loyers ne dépassent pas le prix au mètre carré fixé par avance.

A Paris, le plafond du PLS pour les loyers est de 8,51 euros par mètre carré. Un 100 m2 se louera donc au maximum 851 euros hors charges. Un retour sur investissement qui prendra donc plus de temps que si le logement était loué différemment.

Le Prêt Locatif à Usage Social (PLUS)


Le PLUS permet de financer la construction de logements neufs, mais aussi l’acquisition de logements anciens, et leurs rénovations, pour pouvoir en faire des logements sociaux parfaitement habitables. C’est un prêt qui est destine aux bailleurs sociaux, qui ont ainsi les outils pour favoriser la mixité sociale à l’intérieur des immeubles d’habitations dont ils ont la charge.

Comme pour le PLS, un plafond de ressources et un plafond de loyers sont appliqués, toutefois le PLUS permet une manœuvre d’action plus grande, puisque les locataires qui dépassent le plafond de ressources de 20 % sont admis dans la mesure du respect d’un certain quota.

Cet article pourrait aussi vous intéresserle prêt entre particuliers.

Le Prêt Locatif Intermédiaire (PLI)


Un autre prêt à taux préférentiel pour ceux qui visent les locataires ayant des ressources modestes. Avec cet argent, on peut acheter, faire des travaux ou faire construire un bien immobilier dans le but de le louer.

C’est le français moyen qui est visé avec le PLI. Il s’agit de celui qui gagne trop pour avoir un logement social, mais pas assez pour aller dans le privé.

Ici, l’avantage ne concerne que le prêt, il n’y a pas d’avantages fiscaux associés en 2017. Il ne faut pas non plus compter sur l’état pour financer l’opération par un autre biais. Attention : concernant le PLI, la France est découpée en zones. Seule la zone C nécessite d’obtenir l’autorisation administrative de construire sous l’égide de ce dispositif.

Quel prêt obtenir ?

Le montant ne sera pas le même selon le projet. Plus il va chiffrer et plus on peut espérer avoir un prêt important. Par contre, le plafond des loyers, lui, est fixé à l’avance, et son montant dépend de la zone et du nombre de mètres carrés.

pre%cc%82t-pli-2017

Les zones concernées : celles où le marché de la location est tendue, et où les personnes modestes ont beaucoup de mal à trouver un logement avec un loyer qu’elles peuvent payer. Sans surprise, il s’agit de Paris, de la Cote d’Azur, des grandes villes de l’IDF, de la Corse, de grosses agglomérations et de l’Outre-Mer.

Des similitudes et des différences avec la loi Pinel

On retrouve des constantes dans ces deux dispositifs. Ainsi, le plafond des ressources des locataires est le même. C’est une question d’égalité. Pour ne pas se tromper, bien penser à se baser sur le revenu fiscal de référence de l’année n-2.

Il faut louer le logement au moins 9 ans, mais (différence avec Pinel) la durée maximale de location est de 30 ans. Quant aux locataires, ils font partie de la classe moyenne, celle qui a du mal à aller se loger dans le privé mais qui n’entrent pas dans les critères des HLM.

Où s’adresser ?

C’est encore la Caisse des Dépôts. On peut aller la voir directement pour souscrire son prêt, ou bien s’adresser à une banque partenaire. Pour cela, elle doit avoir signé une convention en ce sens. Les partenaires sont : Dexia, le Crédit Mutuel, le Crédit Agricole et le Crédit Foncier de France.

En matière de taux, pas de jaloux : tout le monde est logé à la même enseigne. Il n’y aura donc pas de concurrence entre les banques, mis à part sur les modalités de remboursement. Cela vaut pour les promoteurs, les particuliers, comme pour les organismes de logements sociaux. Celui-ci, comme pour le PLS, est indexé sur le taux du livret A. Il peut différer entre les bailleurs sociaux et les autres emprunteurs.

PLS, PLUS, PLI… Autant de dispositifs mal connus des français. C’est dommage, car aujourd’hui, pour trouver des placements qui rapportent, ce n’est pas évident. Si votre objectif est d’acheter un logement pour le louer, ils méritent qu’on s’y penche.

A lire aussi quand on veut acheter :

  1. Emprunter bas
  2. Faire un crédit d’impôts