Acheter un fond de commerce sans apport, ou bien un appartement sans avoir à faire un prêt à la banque, c’est possible. Le crédit vendeur pour racheter un commerce et le stock ou pour l’achat d’une maison se fait de plus en plus, afin de faciliter des transactions pas toujours évidentes à mener à leur terme quand les banques ne veulent pas prêter d’argent. Ces emprunts entre particuliers doivent toutefois être bien encadrés pour bien se passer. Les précautions à prendre sont à peu près les mêmes que lors d’un emprunt pour un bien immobilier classique. En cas d’impayé, il sera alors plus facile de réclamer son du à l’acheteur, même s’il s’agit d’un prêt sans intérêt.
Le crédit vendeur pour un fonds de commerce
Son utilité est importante : il permet même à ceux qui ont un petit apport personnel de pouvoir se lancer dans la rachat d’un commerce ou d’une entreprise. Il peut concerner le fonds de commerce, le pas de porte, mais aussi le mobilier et le stock.
Ce système permet de ne pas toucher à sa trésorerie, nécessaire pour bien démarrer, et de ne pas aller voir sa banque pour faire un crédit, ce qui est bien utile quand on n’a pas les reins assez solides.
Pour les vendeurs, c’est l’assurance de pouvoir vendre plus facilement, même s’il leur faudra plusieurs années pour récupérer toute la somme.
Le crédit vendeur permet à un acheteur de se décider plus rapidement. Il est toutefois plus risqué que la location gérance, ou le cédant reste le titulaire du bail. Mais là, on reste vraiment lié à son entreprise. C’est donc une affaire personnelle.
Un fonctionnement simple
Faire un crédit vendeur ne veut pas dire qu’il ne faudra pas emprunter une certaine somme à sa banque. En effet, certains éléments d’une entreprise ne peuvent pas être financées par ce système, comme le BFR, la trésorerie et les investissements.
De plus, il est rare d’un avoir un qui couvre la totalité de la cession. Il faudra quand même apporte rune partie de la somme sur ses fonds propres, au moins 30 %, comme pour un appartement.
Attention aussi aux délais : on ne va pas pouvoir rembourser le vendeur sur 30 ans, mais dans un délai fixé qui est assez court, de 3 ans, avec des mensualités égales pendant cette période. Quant au taux d’intérêt, il est libre. N’hésitez pas à le négocier, surtout s’il s’approche du taux d’usure (dont les règles ne s’appliquent pas dans ce cas là).
Et si l’acheteur ne rembourse pas ?
Dans toutes les transactions, même entre particuliers, les risques d’impayés existent. En effet, rien ne dit que les affaires vont bien se passer, et ce qui est valable aujourd’hui ne le sera sans doute pas demain. Il faut donc faire rédiger ce contrat par un avocat, en y mettant des clauses pour se protéger, comme celle relative au défaut de paiement et donc à la possibilité de demander immédiatement l’intégralité.
Comme mieux vaut prévenir que guérir, n’oubliez pas d’allez inscrire votre privilège en tant que cédant d’un fonds de commerce au greffe du tribunal de commerce dont il dépend.
En cas de faillite, de redressement ou de liquidation judiciaire, vous ferez alors partie des premiers payés (à condition qu’il reste de l’argent pour le faire une fois tout vendu). Il faut s’inscrire rapidement : vous avez 2 semaines à partir de la vente pour cela.
Enfin, même s’il s’agit d’un prêt entre particuliers, il est possible de demander une caution personnelle à l’acheteur. En cas de défaut de paiement, il faudra alors entamer les démarches nécessaires. Celles-ci peuvent être longues. Dans l’intérêt des deux parties, il vaut mieux que les affaires marchent…
Des avantages non négligeables
Pour l’acheteur d’un commerce, c’est l’élément déclencheur, celui qui va lui faire dire « peut-être que cela vaut le coup », surtout si ses finances sont limitées.
En effet, il ne suffit pas d’avoir du savoir faire et des idées. Il faut des sous. Le crédit vendeur est une façon pour l’ancien propriétaire de dire au nouveau qu’il a confiance en lui, et qu’il prend ce risque-là Mais il n’est pas perdant, puisque cet arrangement financier peut lui permettre de vendre son affaire au prix qu’il espère.
Obtenir cette confiance, c’est important pour un repreneur, d’autant plus que cela signifie aussi que le commerce a encore du potentiel.
L’achat immobilier : l’autre crédit vendeur
On le sait moins, mais acheter une maison peut aussi se faire de cette façon-là Reste que le montage a bien des avantages (pour les 2 parties), mais aussi des inconvénients.
Pour l’acheteur d’abord, c’est la possibilité d’emprunter mois d’argent à sa banque. En effet, il peut y avoir des différences entre l’enveloppe nécessaire, et celle qui lui est proposé.
Le banquier va prendre en compte les revenus du foyer, et le taux d’endettement. Parfois, ce ratio limite les capacités d’emprunts. Obtenir une partie du prix de cette façon là peut faire pencher l’établissement financier en sa faveur.
Toutefois, il faut savoir que les délais de remboursement ne sont pas les m^mes que pour un prêt plus classique, et qu’il faudra être capable de rembourser le vendeur en quelques années. Le budget mensuel doit donc le supporter, et tout le monde n’en est pas capable.
Pour l’ancien propriétaire, c’est l’assurance de recevoir une somme conséquente chaque mois, jusque ce que la dette soit soldée. Son montant sera bien plus important qu’un loyer. Peut-être que sans ce système-là il n’aurait pas réussi à vendre.
L’importance d’un contrat bien ficelé
On le répète, mais ce n’est pas parce qu’il s’agit ici d’une transaction entre 2 particuliers qu’elle ne doit pas se réaliser de façon notariée, et ce dès la promesse de vente. Ce document doit clairement énoncé le prix de vente, la somme qui sera payée au comptant le jour de la signature et celle qui sera à rembourser pour compléter le prix.
Important : il faut, dans la mesure du possible, prendre une garantie en cas de non paiement. Une hypothèque sur un bien existant est une possibilité (attention, c’est une opération sur laquelle il y aura des frais). L’acheteur, quant à lui, devra s’assurer contre les risques de la vie : décès et incapacité de travailler.
Le taux d’intérêt doit aussi être clairement énoncé
Pour le vendeur, c’est la possibilité de gagner un peu plus que prévu sur la vente. Généralement, il se situe au niveau de celui qui est proposé par les banques.
Un taux d’intérêt plus important va rebuter la plupart des candidats à l’achat, et un taux bas est suspicieux. Ce n’est donc pas la banque qui va « se remplir les poches », mais bien le propriétaire qui va se substituer à elle.
Un crédit modulable
On peut l’adapter selon les besoins et la situation. La somme d’abord. Il ne peut être consenti que sur une portion du prix ou sur sa totalité.
La durée ensuite : elle n’est pas fixe. On peut la choisir courte, 3 ans, à moyen terme, 5 ans, ou longue, de 10 à 20 ans. L’allonger permettra de recevoir une rente, même si dans ce cas là, un loyer est plutôt conseillé (et donc plutôt une mise en location qu’une vente).
Le crédit vendeur peut aussi être consenti de façon temporaire, moyennant finance bien sûr, le temps que l’acheteur trouve un autre crédit auprès d’un organisme financier
La location accession
Dans certains cas, c’est une formule qui permet aussi de vendre son bien à terme, mais qui est plutôt ici à l’avantage de l’acheteur. Celui-ci n’a en effet pas de trésorerie à décaisser au départ, et pas de bouquet à donner au propriétaire.
Même si les modalités sont à définir, le principe veut qu’un bout du paiement d’un certain nombre de loyers, la propriété en question change de mains. Chaque loyer versée va venir « enrichir » l’apport. En principe, le loyer est plus élevé puisqu’il doit comprendre l’indemnité d’occupation + l’apport qui se constituera en épargne.
L’échange de maison
Il n’est pas toujours question d’argent dans les transactions immobilières. On peut aussi choisir d’échanger sa maison.
Mais une telle transaction ne peut pas se faire de la main à la main, mais nécessite l’intervention d’un notaire, qui veillera à ce que les droits et les devoirs de chacun soient respectés (notamment les diagnostics obligatoires). En tout cas, cela permettra de faire des économies, plutôt que de vendre et de racheter.
C’est une pratique qui existe pour l’instant surtout dans les campagnes, où les agriculteurs pour des raisons de rendement ou pour le côté pratique ont besoin de s’échanger des terres. S’il y a une différence de prix entre les 2 ventes, celui qui apporte le bien le moins cher aura une soulte à verser à l’autre, qui devra être enregistrée aux impôts.
Acheter un hôtel : il fallait y penser
Devenir propriétaire d’un hôtel, c’est changer de vie, mais c’est aussi une grosse somme à déboursée, et qui ne sera rentabilisée qu’après de nombreuses années d’exploitation, surtout avec les normes actuelles.
Pour les banques, c’est prendre beaucoup de risques, raison pour laquelle elles hésitent à s’engager sur des projets immobiliers aussi important, à moins de montrer patte blanche bien sûr.
L’explication
C’est la raison pour laquelle on trouve beaucoup d’hôtels à vendre associés à un crédit vendeur, les propriétaires ayant ainsi plus de chances de pouvoir se séparer de leur bien dans des conditions financières acceptables.
Conclusion : devenir propriétaire avec un petit budget, c’est possible !